【コスパ最強】非常識な土地探しで、地価の27％で手に入れた方法

「家を建てるのを考えているけどいい土地ないかなぁ」

「裏技的なテクニックとかないかなぁ」

 

 

といった疑問にお答えします。

 

 

 

 

この記事の内容→あらすじ　目次

私は自分の足で探し、ほぼ100点の土地を探し出しました。

ここではその手順やコツなどを紹介して行きたいと思います。

私が実践したことと結果

駅から徒歩３分で日当たり良くて広くて安くて・・

なんて土地は黙っていても出てきません

出てくるのは予算オーバーの土地
希望とかけ離れた土地・・・。

きっかけ

一般的な探し方は　不動産屋へ行って条件に近いものを出してもらう、
ハウスメーカーに条件にあう物を見せてもらうぐらいでしょうか。

私も最初はそうしていました。が、中々希望通りのものはでてきません。

地元では坪単価15万円～30万円程と、高い訳ではありませんが、
予算オーバーか、庭無し車庫無しになりそうでした。

そこで自分で探してみたら満足のいく土地を手に入れましたので
その手法を公開します。

参考　不動産屋さんの売りたい土地って？

不動産屋さんは営利組織ですので利益のたくさん出る土地を売りたいです。

どういう土地かというと、【高額な土地（手数料ＵＰ】

【地主さんが自分の会社を経由して売りに出している土地（売り手数料+買い手数料）】

を進めてきます。

不動産営業さんは売上に対し歩合がつく場合が多く、手数料収入が多く入るものから条件に近いものをお勧めしてきます。

労力を使って（探して）手数料が減る　なんて事は基本嫌がられるのも納得です。
さらに　希望を聞かれますが、価格、場所　広さ　くらいしか調べない営業さんもいます。

では　どうしたらよいのか　答えは一つ自分の足で探すこと　です。これのメリットは

• 破格の物件が見つかる
• 周辺環境、隣人など　ネット検索、営業トークではわからない事が見えてくる
• そこに住んだら・・が想像しやすい

デメリットは

• めんどくさい（時間がかかる）
• 見つからないかもしれない
• 進め方がわからない

となります。私の場合、二カ月下調べの時間も含め100時間ほどかかり、

周辺相場10万円/坪の土地を3万円/坪という破格の価格で購入できました。
路線価は118ｋ
（15ｍ×17ｍ　255㎡　77坪）

相場価格　77坪×10万円＝770万円　29

購入価格　77坪×3.2万円＝250万円　13.5

希望する条件を整理しよう

まず、自分達の希望する条件を整理します。妥協できるところ、できない所を明確にし、

比較しやすくします。
項目が多く　重要度が低いものもありますが、後から「しまった！？考えておけばよかった」　とならないように
考え得るものを載せています。

個人の考え方によると思いますので適宜調整して下さい。

（条件を厳しくするとみつかりにくくなります。）

希望リスト→エクセル表作成予定

私の希望していた条件を一例として

1. 条件　借地でない　建築条件
2. 利便性　公共施設　商店などが近い　都市ガスである事　接道
3. 住環境　広さ、日当たり、近隣住民、騒音、臭い等が許容範囲である事
4. 施設環境　スーパー、薬局、コンビニ、病院
5. 地域は会社から車で30分程度と限定せず。

 

希望条件リスト【費用】

重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果	備考
★★★	総額(万円)	500以下	400以下	300以下	250
★	坪単価(万円)	13以下	12以下	10以下	3.6

★借地

希望条件リスト【安全性】

重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果
★★★	ハザードMAP	イエロー		クリア	クリア
★	臭い、騒音、振動、その他の危険	許容範囲		特になし

追記中
たくさんありますが、半分くらいは特に希望無しにしています。
各項目の詳細は執筆予定です。いろいろ見て回ろう不動産屋さんで貰った情報や、ネットで検索した情報を元に、あちこち走りまわりました。その中で気づいた点が、　意外とネットにのっていない情報があるという事に気が付きました。私は都市ガスが希望だったので　都市ガスの地域をよくまわっていたのですが、草ぼうぼうで売地の看板が隠れていて売る気ないのかな？なんて土地が各町内に1つ2つはありました。→都市ガスとプロパンガスはどっちがいいのか？　執筆予定
→オール電化とガス併用はどっちがいいのか？注意点として　不動産屋さんと一緒にまわらない事理由は　不動産屋さんの売りたいものと　私の買いたい（価格の）土地に相違がある事と、自分のペースで見れないからです。空いている土地が売地かわからない場合（看板がない等）は周辺の住民に声をかけ土地を探している事を伝えれば　色々と教えてくれます。同時に地域住民の雰囲気もわかります。建物を想像しようめぼしい土地をみつけたらそこにはどんな建物がたつかなー？と
想像してみましょう。家を建てる場合の希望リストはこちら→
好きな間取りを考える→実際のながれ私が狙ったのは　不人気物件　です。
あえて難ありの物件を選び価格交渉をしました。狙いをつけた地域と探し方地価の安い、地方都市の郊外及び地方都市の駅前以外
利便性を考え　団地などの住宅密集地
めぼしい団地に行き、空き地を探して回りました。１町内15分～30分でしょうか
２つの物件で迷いました１つ目は
地方都市の　40万人都市
特急駅まで2.5ｋｍ　普通駅まで1.1ｋｍ
敷地面積　200㎡
現況　残建物あり
使用できなさそうな店舗兼住宅Ａ　と　貸し倉庫にできそうな３階建ての雑居ビルＢ
撤去費用概算　Ａ　100万円　Ｂ200万円
地価　1400万円　売値800万円　地価の57％
その他　新築に問題なし
値引き　不可　撤去費用担保（住宅部）
安い理由　残物件あり　孤独死あり２つ目は各務原市の市郊外の小高い丘にある団地
14.7万人都市
最寄りの特急駅まで　2.9ｋｍ　普通駅まで1.3ｋｍ　坂あり
敷地面積255㎡
地価　900万円　売値　600万円　地価の66％
その他　新築に問題なし
値引き後　250万円　地価の27％
安い理由
敷地内に３ｍの段差あり（実質花壇くらいにしか使えず）　実質の敷地は225㎡程度
かつ　その段差から２ｍ以内は建築不可（敷地の奥側）
段差には本来設計図があり、建築申請の際にそれを提出すれば近くにも建てられる強度のブロック積み壁。
（お隣さんは50ｃｍ程度の距離）ＡＢ比較Ａの物件は
当地方都市の中で栄えているところであり、交通の便もよく、理想の場所です。
住宅側で孤独死があった事、建物撤去費用がかかる事でその分安くしている様でした。
新築希望の為、孤独死は気になりませんし
雑居ビルは　貸し倉庫や貸事務所、貸しバイク駐車場にすれば　利益がでるかなと考えましたが、
想定より借り手が集まらなかった場合、ビルのメンテナンス費用の不安はあります。Ｂの物件は
ネットには情報がでていなかったものの、近所の人にたずねると少し離れた所に住んでいるとの事で
地元の不動産屋さんを紹介してもらいました。
地元の不動産屋さんへ訪ねたところ、あまりにうれないのでネットにも出さず、比較にもだしていない様子。上記のデメリットを踏まえて購入検討している事を伝えると、地主さんとお話しする機会を設けて頂きました。
（上記の壁の設計図は、地主さんがなくしてしまい、再発行もできないとの事。40年前に購入し、20年前売りにだしたが説明すると成約にならず、もはや諦めているとの事。）
他にも検討している事を伝えると、値引きして下さいました。妻と相談の結果、
雑居ビルの運用に不安がある事、Ｂの物件も不便な場所ではなく、かつ値引きして下さった為、
Ｂの物件にしました。駐車場や間取りに工夫が必要なのでそちらも考えました
→訳アリ物件の狙って良い難とダメな難→
〇売主が弱気になっているので値引き交渉が通りやすい
〇理由がはっきりしている
〇間取りや建て方でカバーできる×安全性に問題がある
×理由があいまいまとめ出来ることは自分で行い、コスパアップ
希望をリスト化
カバーできる難あり物件を選ぼう
交渉はダメ元でしてみよう。サポート行っています。
詳細はこちら

希望条件リスト【法律】

希望条件リスト【法律】

希望条件リスト【法律】

希望条件リスト【法律】

希望条件リスト【法律】

重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果
★★★	建築条件	無し
★★★	地目	農地(要許可)	山林・原野・雑種地	宅地	宅地
★	都市計画	どちらでも			市街化区域
★	建蔽率	希望無し
★	容積率	希望無し
★	防火地域	希望なし
★	用途地域	希望無し			住居専用地域
重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果
重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果
重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果
重要度	詳細	希望(最低限)	希望(妥協)	希望(理想)	結果